来源：搜狐 时间：2023-08-14 23:24:40
文丨三环
南龙湖需要正名。
郑州的购房者一直存在一个鄙视链，三环内看不起三环外，三环外又嫌弃远郊县。
就连郑州三个郊县都有排名。
绿博挨着白沙，各种规划、配套收割了一批又一批韭菜；
荥阳东是地级市的配套，再怎么说也是在城里；
而南龙湖仅仅是新郑的一个乡镇，总是处于鄙视链的最底端。
一个朋友首付只有20万的预算，但是一推荐南龙湖，就会连连向我摆手：“算了算了，就不能推荐个三环内的楼盘？”
给出的理由也不外乎以下两个：
上班太远；
堵车。
南龙湖的缺点无法改变，所以有些事情早已注定。
投资者大可不必关注南龙湖，因为它房子的增值速度，赶不上市区内的楼盘。
郑州改善者也不用关注南龙湖，因为它的改善产品，凤毛麟角，且仅适合南龙湖的改善人群。
但是对于郑州打拼的刚需来说，南龙湖的优点要远远大于缺点，可以用最低的成本，买到一个配套相对成熟的房子，就是最大的优点。
南龙湖已经成为了郑州刚需最后的福地。
01
老规矩，要了解一个区域，需要从地图开始。
南龙湖行政区划图
龙湖镇很大，东临孟庄，西边一直跨过郑尧高速与新密接壤，北边挨着郑州市区，南边是郭店镇，总面积97平方公里，是新郑市最大的一个镇级单位。
全镇总人口为7.05万人，镇区人口3.8万人，这是新郑市官网的介绍。
曾经有文章指出龙湖镇人口已经达到50万、60万，这些数据的源头已经无处查找，但是夸张的成分肯定存在。
龙湖镇整体规划图
龙湖镇西侧，从京广路到郑尧高速存在大片的未开发土地，真正的成熟区主要集中在老镇区和新镇区附近，还有临近的郭店镇北侧区域。
从房产的角度，龙湖镇整体可分为三部分：
老镇区；
新镇区；
南部产业园。
老镇区以紫荆山南路为中轴向两侧扩散；新镇区以郑新路为中轴向东西两侧扩散；南部产业园区则是新老107以南包括郭店镇部分区域。
通过地图我们可以清晰的看到，南龙湖的土地利用，大致可分为三个部分：
1. 高校；
2. 住宅；
3. 产业园。
02
高校
南龙湖的高校阵容十分强大，中原工学院、河南工程学院、郑州升达经贸管理学院、河南医学高等专科学校、河南工业贸易职业学院、中原工学院信息商务学院、河南检察职业学院、国家法官学院河南分院等众多院校，每年毕业生近10万人之众。
中原工学院
这些学校是相当一部分郑漂的母校。
高校多的地方有一个好处，就是消费人口多，种类覆盖面广，各种各样的商贩都能在大学附近活下去。
这样的商业氛围，使得南龙湖的商业一直很繁华，各种商品应有尽有，且具有十分稳固的消费群体（在校大学生）。
住宅
住宅方面，南龙湖从刚开始的宜居教育城，一步步“沦落”为如今的刚需圣地，产品也从别墅洋房，变成了以高层为主。
这些变化是南龙湖独特的地理位置，年轻的人口分布所造成的必然结果，不需扼腕痛惜，从郑漂的角度来看，反而是一件好事。
龙泊圣地
产业园
南龙湖的各种专业市场、产业园就更多了。
最为著名的就是华南城。
有观点认为，南龙湖的“刚需化”就是华南城直接导致的，但是对于龙湖镇的居民，对于龙湖镇的郑漂来说，一个产业的导入，其作用要远远大于一个豪宅的建成。
一个华南城拉动了多少人的就业、消费，这对于一个镇区来说，才是看得见摸得着的实实在在的利好。
华南城效果图
华南城之外，还有华中万货城、世茂汽车城、专业的五金机电市场、郑州数一数二的专业厨具市场、专业的物流市场……
所有这些带动了南龙湖经济的发展，也让龙湖镇成为了全国千强镇中的第79位（2018年数据）！
03
接下来说一说南龙湖的配套。
交通配套
龙湖镇的交通配套，可以用“豪华”来形容。
西侧龙湖大道连接京广快速路，中间郑新快速路直通中州大道，东侧中华路连接东三环，三条南北主干道连接通往市区的高架，这样的“豪华”配置郑州哪个郊县都赶上？这是属于南龙湖独有的资源。
同时，城郊线连接2号线，让龙湖镇成为了第一个通地铁的郊县，仅这一点，就完虐郑州其它远郊。
商业配套
上文中已经提到过，老镇区的各种商业街，各式门店应有尽有，商业配套完全够用。
2019年之前，龙湖镇还缺乏一个大型的综合性商业中心，2019年之后，龙湖锦艺城来了，带来了不输郑州市区的商业综合体，再加上早已营业的奥特莱斯，龙湖镇的商业配套已经完全形成了一个新的城市片区中心组团。
龙湖锦艺城
交通 商业两大豪华配套阵容，让龙湖镇的居住氛围，要强于郑州大多数的新区组团。
以上是龙湖镇最大的两个优点，当然龙湖镇也有缺点。
小刘桥堵车堵得厉害，郑新路堵车堵得厉害，这些都是短时间内很难改变的痛点。
好在还有城郊线，路上再堵，地铁永远不会堵车。
大车多，环境差。
经常跑龙湖镇的人应该都有这样的体会，各种物流大车，工程大车，渣土车在龙湖大道上络绎不绝，掀起的尘土能让路边的植物改变颜色。
这些问题作为一个“镇区”是无法解决的，只有当“撤县划区”的规划真正落到实处的时候，这些才可能通过郑州市的城市管理模式，一点一点的纠正过来。
04
以上两个缺点，在房价面前，都是能够克服的。
管南的地铁盘朝着1.5万 的路上狂奔而去，南龙湖的地铁盘却维持在9000元/㎡左右，这样的差距让小刘桥的堵车变得不再那么重要，因为只有20多万首付的刚需，并不能买得起南三环地铁口的房子。
由于南龙湖的特殊地位，很多一线开发商在主城区无法拿到地的情况下，就把目光锁定在了南龙湖。
碧桂园、龙湖、雅居乐、远洋、华夏幸福等一大批一线房企的进驻，给龙湖镇带来了更多的宣传与曝光。同时也冲破了小房企扎堆，房子品质低廉的格局。
由于历史原因，南龙湖的各个项目良莠不齐，在此不一一介绍，只做一些相对靠谱项目的盘点。
碧桂园双湖城
项目位于双湖大道与龙湖大道东北角，位置无可挑剔，距离双湖大道地铁站只有200米，标准的地铁盘。
关键是价格只有9000元/㎡左右，所以每次开盘都几乎能够清盘。
周边的商业、学校、交通、医疗等配套，在南龙湖都算得上是顶级了。
目前在售户型有115㎡三房及138㎡四房。
康桥九溪郡
项目位于双湖大道与郑新快速路西南角，斜对角是锦艺城，东侧是奥特莱斯，周边配套十分完善，交通也很方便。
缺点就是距离地铁太远，在1.5公里左右。
目前在售房源均价约9600元/㎡，户型有120-147㎡三房、四房。
康桥那云溪
项目位于鸿鹄路与阳光大道向东300米，位置相对双湖大道上的楼盘较为偏僻，周边商业配套缺乏，且上郑新路向北需要绕行。
距离甩站的小乔站2公里，距离华南城西站3公里，都比较远。
阳光大道片区集中了融侨城、翰林华府等多个楼盘，完全成熟还需等这几个项目完全交付。
项目均价 8900-9500元/㎡左右，户型包含89-142㎡。
法兰原著·半岛
项目位于郑新路与祥安路交汇处西300米。项目最大的卖点就是挨着“龙湖”，社区生态环境很好。
其它方面，周边已经成熟的居易国际城，还有龙湖锦艺城，商业配套十分成熟。
距离地铁站在2公里左右，相对较远。
目前在售89-131㎡户型，均价约为9200-9600元/㎡。
正商智慧城
正商智慧城算得上郑州神盘之一，2017年大郑州地区的销冠项目。
卖点也很足，距离郑州最近的项目，双气，大社区，环境贼好。
这些卖点都是实打实的，确实没有吹嘘的成分，所以卖的自然很好。
现在仅仅剩余少量房源在售，整体均价10000元/㎡。
正商兰庭华府
项目位于郑州市新郑市郑新快速通道与智慧路交会处向西200米路北，曾经的三大地王之一，除了正商智慧城距离郑州最近的项目。
目前在售高层及洋房，洋房标准层及顶层复式户型129-190㎡，均价13500元/㎡；洋房一楼赠送地下室129平户型均价17000元/㎡；高层户型有116-132㎡户型，均价10300元/㎡。
龙湖天宸原著
龙湖入郑的第一个项目，高层加别墅的产品搭配，项目位于郑新快速路与绕城高速交汇处南600米。
龙湖地产的造景能力还是非常强悍的，从售楼部的景观塑造中就能略窥一二。
龙湖叠墅房源均价300-430万/套。项目在售户型分别为上叠120㎡、中叠150㎡、下叠128㎡。
叠墅适合龙湖镇地缘改善客户。
雅居乐天域
项目位于郑州市郑新快速路与祥和路交汇处北300米路东。
高层 洋房的产品配置，挨着郑新路交通方便，南侧是龙湖锦艺城，商业配套也十分完备。
项目目前均价为11000元/㎡，在售楼栋为6/16号楼，8号楼洋房即将加推，在售户型为108-142㎡户型。
华南城中园
华南城中园也算得上南龙湖的神盘之一。项目位于双湖大道与创新路交汇处，距离奥特莱斯，锦艺城都不远，距离地铁2公里左右。
目前高层房源在售，项目户型有88-132㎡，均价在9500元/㎡。
郑州孔雀城
项目位于郑新快速路与新老107连接线交会处西南，周边配套严重匮乏，距离地铁2公里左右，较远。
目前在售房源面积为78-113㎡，包含洋房及高层，洋房均价11000元/㎡左右，高层均价8300-9000元/㎡左右。
孔雀城公园海
项目位于中华路与汇丰路交叉口西南角，与郑州孔雀城算是两个分开的项目。
这个位置较为偏僻，目前还未开盘。
产品配置为高层 洋房，毛坯交付。高层面积段60-98㎡，洋房面积面积段100-115㎡。
曾经打出过6888元/㎡起的广告，开盘价未定。
美盛中华城
项目位于中华路与107连接线交汇处，距离华南城地铁站800米左右。
中华路可直通东三环，距离地铁站也不算远。
目前项目高层与洋房在售，高层均价8500元/㎡左右，洋房标准层9800元/㎡左右，一楼15000元/㎡左右。
郑新路片区是南龙湖房价的高地，价格都已经破万。该片区除了地铁之外，其它各项配套也都是整个南龙湖最为顶端的。
京广路片区紧邻地铁，但是碧桂园双湖城却性价比极高，首开时仅8000 ，目前还有房源在售。
这两个片区更多的客户来自市区的刚需，因为有地铁，有高架，只要能接受1个小时的通勤时间，能够非常轻松的在南龙湖买房置业，安家大郑州。
有相当一部分2016年之前在南龙湖买房的人，都已经实现了置换，就是卖掉龙湖镇的房子，换到市区内。
现在去龙湖镇买房的这批人，也许5年8年之后，也都能够实现主城区的置换。
新老107连接线以南的楼盘，有很多地市的人来投资购房，因为大多数地市甚至县城房价都已经超过5000，且首付比例更高，为何不拿着相同的资金来郑州投资房产呢？
南龙湖投资价值虽然不如主城区内，但是相较于县城，还是非常有优势的。
南龙湖有地铁，有商业，有配套，距离郑州近，房价相对较低，上车门槛低，这些优势加起来，让南龙湖成为了“郑漂”的南龙湖，成为郑州刚需最后一块福地。
南龙湖对于郑州数百万的年轻人来说，是仅剩的低门槛上车区域，不要再黑南龙湖，它是郑州城市发展最为底层的基石。
—— END ——